Uma das características das servidões é a forma de extinção, prevista no...
Código Civil: desapropriação, renúncia, resgate, inutilidade, confusão, pela extinção das obras, pelo não-uso e pela destruição de qualquer dos prédios (o dominante ou o serviente).
Aqui cabe abordar a forma de extinção pela confusão (Art. 1.389, I), caracterizada quando o proprietário do prédio dominante adquire - ou recebe por doação ou herança - o prédio serviente, ou o proprietário do prédio serviente compra - ou recebe - o prédio dominante.
Extinta a servidão, o proprietário estará usando apenas o que é seu, seja um ou outro prédio, estabelecida, no caso, uma serventia, que pode voltar a ser servidão - direito real - caso o domínio dos prédios passe a titulares diferentes.
Como a coisa parece não ser tão simples, trago um julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo para ilustrar a questão.
Ajudei?
(*) http://diritocivilcoisas.blogspot.com.br/2013/04/das-servidoes.html
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ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0007545- 83.2012.8.26.0590, da Comarca de São Vicente, em que é apelante WDC, é apelado CONDOMINIO EDIFICIO PERO CORREA.
ACORDAM, em 37ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, POR V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SERGIO GOMES (Presidente) e CARLOS ABRÃO.
São Paulo, 25 de setembro de 2012.
Israel Góes dos Anjos
RELATOR
Assinatura Eletrônica
VOTO Nº 10245 AÇÃO DE INTERDITO PROIBITÓRIO
Pretensão de que seja determinada a abstenção do fechamento de um portão que dá acesso a prédio contíguo, em virtude da existência de eventual servidão de passagem. Deliberação da assembleia geral do prédio serviente que determinou o fechamento da passagem.
INADMISSIBILIDADE: O caso em tela não trata de servidão, porque o autor não se utiliza de imóvel alheio, mas de bem próprio, eis que é simultaneamente condômino do prédio dominante e do prédio tido como serviente. Descaracterização do instituto em questão. Há apenas mera serventia e não servidão.
EDITAL DE CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. Alegação de que o fechamento da passagem não constou do Edital de Convocação.
DESCABIMENTO: O item 5° do Edital de Convocação declarou expressamente discussão sobre medidas de reforço da segurança nas áreas comuns. Passagem que constitui área comum. Matéria que também pode ser enquadrada pelo item 6° do Edital.
ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA Consenso a respeito do fechamento da passagem que dá acesso a prédio contíguo Pretensão de afastamento do que foi decidido pela Assembleia Geral Ordinária.
IMPOSSIBILIDADE: As deliberações tomadas pela maioria dos presentes na assembleia se estendem a todos os condôminos, nos termos da legislação e reflete a manifestação de vontade de todo o condomínio. O descontentamento do autor não retira eficácia da decisão da assembleia e não pode obstar o cumprimento do que foi por ela decidido. A discussão dessa matéria demanda ação própria.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 142/145, cujo relatório se adota, que julgou improcedente a ação de interdito proibitório movida por WDC contra Condomínio Edifício Pero Correa, revogou a liminar anteriormente concedida e condenou o autor ao pagamento das custas e honorários, fixados em R$ 1.000,00.
O autor apela pretendendo a reforma da r. sentença (fls. 148/157). Alega, em síntese, que o Edifício Pero Correa foi construído com a finalidade principal de servir como garagem do prédio contíguo (Edifício Anchieta). Afirma que nunca houve qualquer ocorrência que proporcionasse risco à segurança dos condôminos do Edifício Vizinho e que pudesse justificar o fechamento da passagem entre os prédios. Sustenta a existência de servidão de passagem, demonstrada pelas fotos e documentos juntados ao processo. Ressalta que o fechamento da passagem não constou do Edital da Assembleia Geral Ordinária que decidiu a respeito dessa matéria. Reafirma a possibilidade da proteção possessória da servidão de passagem, nos termos da súmula 145 do Supremo Tribunal Federal. No mais, requer o provimento do recurso.
O réu apresentou contrarrazões ao recurso (fls. 180/186).
É o relatório.
O autor moveu ação de interdito proibitório com pedido liminar contra o Edifício réu, em razão de eventual risco de fechamento da servidão de passagem existente entre os Edifícios contíguos Anchieta e Pero Correa, cujo pedido liminar foi inicialmente deferido (fls. 33/34).
A sentença julgou improcedentes os pedidos iniciais, revogou a liminar e condenou o autor ao pagamento das custas e honorários, arbitrados em R$ 1.000,00.
Contra essa r. sentença, apela o autor.
Não prospera o inconformismo do recorrente.
A r. sentença deu correto desfecho à lide.
Em razão disso, adota-se a fundamentação nela contida como razão de decidir do presente recurso, com fulcro no artigo 252 do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça.
Cabe, contudo, acrescentar aos fundamentos do “decisum” algumas considerações.
O autor pleiteou a tutela possessória de um acesso interno que liga os Edifícios Anchieta e Pero Correa, porque entende que há sobre o caminho uma servidão de passagem.
Afirma que a deliberação da assembleia geral do prédio vizinho aprovou o fechamento da passagem, e, por isso, havia possibilidade de proteção possessória.
De fato, as fotos juntadas aos autos evidenciam a existência de um portão nos fundos do Edifício Anchieta que permite a passagem ao Edifício Pero Correa.
A inicial informa que o acesso destinava-se à passagem de proprietários de unidades autônomas do Edifício Anchieta para as garagens que estão situadas no outro edifício e que essa passagem existe há mais de 30 anos.
Há notícia de que algumas dessas garagens pertencem a moradores do edifício Anchieta.
O instrumento de Especificação de Condomínio demonstra que o Edifício Pero Correa é composto por unidades autônomas e garagens independentes (fls. 72/95).
De início, cabe dizer que há uma imprecisão técnica no pedido do autor.
Dispõe o art. 1.378 do Código Civil: “Art. 1.378.
A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.” [grifos nossos].
A servidão é um ônus real, imposto a um prédio serviente, em benefício de outro, denominado dominante, pelo qual o proprietário do primeiro perde alguns dos poderes dominicais sobre seu prédio e tolera que dele se utilize o proprietário do segundo.
O caso em tela não trata de servidão, porque o autor não se utiliza de imóvel alheio, mas de bem próprio, eis que simultaneamente é condômino do prédio dominante e do prédio serviente.
A qualidade de condômino de ambos os edifícios afasta uma das características do instituto em questão, que é a exigência de os prédios vizinhos pertencerem a donos diversos.
Se forem de mesmo proprietário, mesmo que em condomínio, este apenas utilizará o que é seu, sem que seja estabelecida servidão.
Sobre o tema, Carlos Roberto Gonçalves ensina que: “se o dono do prédio dominante costuma servir-se de determinado caminho aberto no prédio serviente, e se este se exterioriza por sinais visíveis, como aterros, mata-burros, bueiros, pontilhões etc., nasce o direito real sobre coisa alheia, digno de proteção possessória.” (Direito Civil Brasileiro, volume 5: Direito das Coisas, 7ª Ed., São Paulo: Saraiva, 2012). [grifos nossos]. Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, citados na Apelação n° 9156170-42.2003.8.26.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Garbi, 3ª Câmara de Direito Privado, lecionam que: “A ninguém é dado ter servidão sobre seu próprio prédio. Se dois imóveis próximos pertencem ao mesmo dono, as utilidades obtidas sobre um deles não são tecnicamente servidões, porém serventias que serão extraídas por força do próprio direito de propriedade” (Direitos Reais, 5ª ed., Ed. Lumen Juris, p. 559).
Assim, só é objeto de proteção possessória a servidão de passagem que existe em função de prédio alheio, o que não ocorre no caso em tela.
Há apenas mera serventia e não servidão, o que impede a tutela possessória.
É bom frisar que o autor é proprietário de garagem no edifício Pero Correa, razão pela qual a passagem não se destina a imóvel alheio.
Neste sentido: COISA COMUM e EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. Pretensão de extinção de condomínio sem averbação de separação e partilha de um dos herdeiros, bem como do formal de partilha de um dos condôminos. Servidão irregular diante da impossibilidade de sua instituição entre imóvel de mesmo dono. Recurso desprovido. (Apelação n° 0133449-79.2008.8.26.0000, Rel. Des. Teixeira Leite, 4ª Câmara de Direito Privado).
Não merece reparos a parte da sentença que trata da questão a respeito da intimação do Edital de Convocação da Assembleia Geral Ordinária.
O edital de convocação no item 5° dispôs que seria objeto de discussão: “a análise e deliberação de medidas para reforço da segurança nas áreas comuns do edifício” (fls. 26).
De fato, a passagem em questão faz parte da área comum do edifício Pero Correa e qualquer discussão a respeito da segurança do edifício poderia envolvê-la, especialmente porque o fluxo de pessoas no portão de acesso é monitorado (fls. 110/111).
Poderia, portanto, ser objeto de medida para reforço da segurança do edifício, cuja deliberação deve ser tomada conforme disposto na Convenção Condominial.
Além disso, a cláusula 6° dispõe que seriam tratados outros assuntos de interesse geral do condomínio.
Assim, caso a questão do acesso eventualmente não se enquadrasse no item 5°, seu enquadramento no item 6° é perfeitamente válido, com a possibilidade de ponderação do assunto pela assembleia ordinária realizada.
De rigor, portanto, o reconhecimento da validade da intimação acerca da realização da assembleia geral ordinária.
No mais, é aplicável ao caso o art. 1.333 do Código Civil e o art. 24 da Lei 4.591/64: “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único.
Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”. “Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas. § 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.” [...] As deliberações tomadas pela maioria dos presentes na assembleia se estendem a todos os condôminos, nos termos da legislação e reflete a manifestação de vontade de todo o condomínio.
O descontentamento do autor não retira eficácia da decisão da assembleia e não pode obstar o cumprimento do que foi por ela decidido.
Se ainda assim o autor entende que houve vício na convocação para a Assembleia, deverá promover ação própria para esse fim.
É certo que, até o momento, inexiste ação tendente à sua anulação.
Neste sentido: Despesas de condomínio - Ação de cobrança - Alegação de ausência de comprovação da origem das despesas - Deliberação tomada pela maioria dos presentes à Assembléia se estende a todos os condôminos - Art. 24, § 1o da Lei 4.591/64 - Questão que não deve ser discutida nesta via processual - Recurso improvido. (Apelação n° 0106756- 80.2007.8.26.0004, Rel. Des. Cristiano Ferreira Leite, 33ª Câmara de Direito Privado).
Por fim, já é entendimento pacífico o de que não está obrigado o julgador a citar todos os artigos de lei e da Constituição Federal para fins de prequestionamento.
Sendo assim, ficam consideradas prequestionadas toda a matéria e disposições legais discutidas pelas partes.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.
ISRAEL GÓES DOS ANJOS
Relator
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